¿Cómo sacar a un inquilino que no paga si no hay contrato en Perú?
En Perú, sí es posible desalojar a un inquilino que no paga el alquiler, incluso si no existe un contrato escrito, pero el proceso puede ser más complejo. La ley no exige que el contrato sea por escrito para que exista una relación de arrendamiento; basta con que se pruebe la existencia del acuerdo verbal o de hecho.
A continuación te explicamos las opciones legales y los pasos que puedes seguir para recuperar tu propiedad.
- ¿Qué dice la ley sobre el alquiler sin contrato?
- Opción 1: Conciliación extrajudicial
- Opción 2: Proceso judicial de desalojo por ocupante precario
- Opción 3: Desalojo notarial (solo con contrato)
- ¿Puedo cambiar cerraduras o usar la fuerza?
- ¿Qué pruebas sirven si no hay contrato?
- Recomendaciones
- Conclusión
¿Qué dice la ley sobre el alquiler sin contrato?
El Código Civil Peruano, en su artículo 1666 y siguientes, regula el arrendamiento, y no exige que el contrato sea por escrito para que tenga validez. Un contrato verbal o una ocupación de hecho con pagos regulares también generan derechos y obligaciones.
👉 Sin embargo, si no tienes contrato firmado, necesitarás pruebas para demostrar que:
- Existió un acuerdo de alquiler.
- El inquilino ha dejado de pagar.
- Tú eres el propietario o tienes derecho legítimo sobre el inmueble.
Opción 1: Conciliación extrajudicial
Antes de iniciar una demanda, la ley peruana exige intentar una conciliación extrajudicial, salvo en ciertos casos urgentes. Este paso puede evitarte tiempo y costos judiciales.
¿Cómo se hace?
- Acude a un centro de conciliación autorizado.
- Presenta una solicitud para desalojo por falta de pago, adjuntando las pruebas disponibles (mensajes, recibos, transferencias, testigos).
- Si el inquilino no asiste o no hay acuerdo, puedes ir al Poder Judicial con la constancia de intento de conciliación.
Opción 2: Proceso judicial de desalojo por ocupante precario
Cuando no hay contrato escrito, se puede demandar al inquilino como “ocupante precario”, es decir, alguien que no tiene derecho a ocupar el inmueble.
¿Qué debes demostrar?
- Que tú eres el propietario o poseedor legítimo del bien (con partida registral, escritura, sucesión, etc.).
- Que la otra persona ocupa el inmueble sin título válido, ni contrato escrito, ni pago.
Este proceso puede tardar entre 4 y 12 meses, dependiendo del juzgado, pero es la vía correcta si el inquilino se niega a salir voluntariamente.
Opción 3: Desalojo notarial (solo con contrato)
Este procedimiento rápido solo aplica si tienes un contrato escrito, con firma legalizada y una cláusula de allanamiento futuro. Si no hay contrato escrito, esta vía no es válida.
¿Puedo cambiar cerraduras o usar la fuerza?
No. Está prohibido legalmente. Si lo haces, podrías ser denunciado por:
- Violación de domicilio.
- Coacción o amenazas.
- Exposición al riesgo a personas vulnerables (niños, ancianos, etc.).
La única forma legal de recuperar tu propiedad es a través de conciliación o proceso judicial.
¿Qué pruebas sirven si no hay contrato?
Aunque no tengas un contrato firmado, puedes usar:
- Recibos de depósito o transferencias de alquiler.
- Mensajes de WhatsApp o correos donde el inquilino reconozca el alquiler.
- Testigos (vecinos, porteros, familiares).
- Documentos donde figure el inquilino (servicios a su nombre, constancias de pago).
Estas evidencias pueden probar la existencia de una relación contractual verbal.
Recomendaciones
- Nunca llegues a la confrontación física. Siempre actúa por la vía legal.
- Guarda todas las pruebas posibles.
- Si vas a alquilar nuevamente, usa un contrato con cláusula de desalojo express y firma legalizada.
- Considera registrar el contrato en SUNARP bajo la Ley N.° 30933.
Conclusión
Sí se puede desalojar a un inquilino que no paga sin contrato, pero necesitas actuar con pruebas y a través de las vías legales: conciliación y proceso judicial por ocupante precario. No tener un contrato escrito complica las cosas, pero no impide ejercer tu derecho como propietario.
Dr. Gian Carlo Vega Carrasco es abogado especializado en Derecho Corporativo, Derecho Laboral y Cumplimiento Normativo. Profesor universitario y consultor en organismos internacionales, cuenta con amplia experiencia en estructuración legal, regulación y prevención de la corrupción.
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