La compraventa de un terreno es una operación legalmente vinculante que debe formalizarse a través de un contrato adecuado para proteger los derechos tanto del comprador como del vendedor.

En Perú, un contrato de compraventa de terreno es el documento que establece las condiciones bajo las cuales se transfiere la propiedad del terreno, asegurando que ambas partes cumplan con sus obligaciones.

En este artículo, explicaremos cómo elaborar un contrato de compraventa de terreno completo, qué elementos debe incluir y qué diferencias existen entre un contrato privado y una escritura pública. Además, proporcionaremos dos modelos de contrato de Compraventa de Terreno:

✔ Un contrato completo con cláusulas detalladas para transacciones de alto valor o terrenos inscritos en registros públicos.
✔ Un modelo simple de contrato de compraventa para acuerdos más informales o entre familiares.

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Terreno?

Un contrato de compraventa de terreno es un acuerdo legal en el que:

✔ El vendedor se compromete a transferir la propiedad del terreno a cambio de un pago acordado.
✔ El comprador acepta pagar el precio y recibir la propiedad en los términos establecidos.

Este contrato permite establecer reglas claras y garantiza que la venta del terreno se realice de forma segura y legal.

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¿Por Qué Es Importante Firmar un Contrato de Compraventa?

✔ Evita problemas legales al documentar los términos de la compra.
✔ Protege al comprador asegurando que la propiedad del terreno es legítima.
✔ Facilita la inscripción en SUNARP, asegurando el derecho de propiedad.
✔ Sirve como prueba en caso de incumplimientos o disputas.

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Diferencia entre Minuta y Contrato de Compraventa

En Perú, es común confundir estos dos términos.

Minuta de Compraventa	Contrato de Compraventa
Documento preliminar firmado por las partes.	Documento definitivo que transfiere la propiedad.
Debe ser elevado a escritura pública en notaría.	Puede ser un contrato privado o inscrito en SUNARP.
No tiene efectos registrales por sí sola.	Permite formalizar la compra del terreno.

📌 Recomendación: Si la compraventa involucra un monto elevado o se busca seguridad jurídica, es recomendable inscribir el contrato en SUNARP y elevarlo a escritura pública.

Descagar Modelo de Contrato de Compraventa

Qué Debe Incluir un Contrato Completo de Compraventa de Terreno?

Un contrato de compraventa de terreno completo debe incluir una serie de cláusulas que detallen los términos y condiciones bajo los cuales se realiza la transacción. Estas cláusulas garantizan que la operación sea legal y transparente, protegiendo tanto al comprador como al vendedor.

A continuación, detallamos los elementos esenciales que debe contener un contrato de compraventa de terreno en Perú:

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📌 1. Identificación de las Partes

El contrato debe contener los datos completos del vendedor y comprador:

✔ Nombres y apellidos completos (o razón social si es empresa).
✔ Número de DNI o RUC.
✔ Dirección de domicilio.
✔ Estado civil del vendedor (si el terreno es un bien conyugal, ambos cónyuges deben firmar).

📌 Importancia: Asegura que las partes involucradas sean plenamente identificadas para evitar fraudes o futuras disputas legales.

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📌 2. Descripción del Terreno en Venta

Es necesario detallar las características exactas del terreno que se está vendiendo:

✔ Ubicación exacta: Distrito, provincia y departamento.
✔ Área total: En metros cuadrados.
✔ Linderos y medidas perimétricas: Según la partida registral.
✔ Número de Partida Registral y Código de Predio: Si el terreno está inscrito en SUNARP.
✔ Zonificación y uso permitido: Si aplica.

📌 Importancia: Garantiza que el comprador sepa con exactitud qué está adquiriendo y evita problemas con colindantes o terceros.

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📌 3. Precio de Venta y Forma de Pago

El contrato debe indicar:

✔ Monto total del precio de venta.
✔ Moneda en la que se realizará el pago (Soles o Dólares).
✔ Forma de pago:

• Pago al contado.
• Pago en cuotas (se debe especificar fechas y montos de cada cuota).
  ✔ Cuenta bancaria para depósito (si aplica).
  ✔ Posibles penalidades por retrasos en los pagos.

📌 Importancia: Evita malentendidos sobre el monto a pagar y las condiciones financieras del acuerdo.

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📌 4. Plazo y Condiciones de Entrega

Debe especificarse:

✔ Fecha en la que el comprador recibirá la posesión del terreno.
✔ Si el terreno se entrega con algún tipo de edificación o mejoras.
✔ Quién asume los costos de inscripción en Registros Públicos (SUNARP).

📌 Importancia: Evita disputas sobre la fecha de entrega y las condiciones en que se recibe el bien.

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📌 5. Obligaciones del Vendedor y Comprador

Obligaciones del Vendedor:
✔ Garantizar que el terreno se encuentra libre de cargas, gravámenes o hipotecas.
✔ Entregar toda la documentación necesaria para la inscripción en SUNARP.
✔ Responder por cualquier vicio oculto en la propiedad.

Obligaciones del Comprador:
✔ Realizar los pagos en las fechas establecidas.
✔ Asumir los costos de escritura pública e inscripción registral (si aplica).
✔ No ceder los derechos del contrato sin autorización del vendedor.

📌 Importancia: Protege a ambas partes de incumplimientos y establece con claridad quién asume cada responsabilidad.

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📌 6. Resolución del Contrato y Penalidades

El contrato debe indicar qué sucede en caso de incumplimiento:

✔ Si el comprador no paga en la fecha acordada, el vendedor puede resolver el contrato y retener una penalidad.
✔ Si el vendedor no transfiere la propiedad, el comprador puede exigir la devolución del dinero más intereses o daños y perjuicios.

📌 Importancia: Permite definir qué pasa en caso de problemas o incumplimientos.

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📌 7. Firma de Testigos y Reconocimiento Notarial

✔ El contrato puede ser firmado por testigos (no es obligatorio, pero recomendable).
✔ Si la compraventa es por un monto alto, se recomienda elevar el contrato a escritura pública en notaría.

📌 Importancia: Brinda mayor seguridad jurídica y facilita su inscripción en SUNARP.

Cómo elaborar un contrato de compraventa de terreno en Perú

Para que un contrato de compraventa de terreno tenga validez legal y proteja los derechos de ambas partes, debe incluir los siguientes elementos esenciales:

• 1️⃣ Identificación de las partes → Indicar los nombres completos, DNI o RUC y direcciones del vendedor y del comprador.
• 2️⃣ Descripción del terreno → Especificar ubicación exacta, área total en m², linderos y medidas perimétricas, conforme a la partida registral en SUNARP.
• 3️⃣ Precio y forma de pago → Establecer el monto total acordado, si el pago se realizará al contado o en cuotas, y el método de pago (transferencia, cheque, efectivo).
• 4️⃣ Obligaciones del vendedor → Garantizar que el terreno no tiene cargas, gravámenes ni deudas pendientes, y comprometerse a entregar la documentación en regla.
• 5️⃣ Obligaciones del comprador → Asumir el pago de impuestos, costos notariales y registrales, salvo que se acuerde lo contrario en el contrato.
• 6️⃣ Transferencia de propiedad → Definir la fecha de firma de la escritura pública ante notario y el procedimiento para la inscripción en SUNARP.
• 7️⃣ Penalidades y resolución del contrato → Establecer consecuencias en caso de incumplimiento de pago o entrega del terreno.

📌 Recomendación: Antes de firmar el contrato, se recomienda realizar una búsqueda registral en SUNARP para verificar que el vendedor sea el legítimo propietario del terreno.

¿Cómo Registrar un Contrato de Compraventa en SUNARP?

Una vez firmado el contrato de compraventa de terreno, es recomendable registrarlo en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para otorgarle mayor seguridad jurídica y evitar posibles disputas de propiedad en el futuro.

A continuación, explicamos el paso a paso para inscribir la compraventa en SUNARP y garantizar la legalidad de la transacción.

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📌 1. ¿Cuándo es Obligatorio Registrar un Contrato de Compraventa?

✔ Si el terreno está inscrito en SUNARP, la venta debe formalizarse con una escritura pública ante notario y luego registrarse.
✔ Si el terreno no está inscrito en SUNARP, el contrato privado es válido, pero no otorga seguridad jurídica sobre la propiedad. Se recomienda realizar la inscripción para formalizar la titularidad del comprador.

📌 Recomendación: Aunque no siempre es obligatorio, registrar el contrato en SUNARP es la mejor forma de evitar futuros problemas legales y asegurar el derecho de propiedad.

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📌 2. Diferencia entre Contrato Privado y Escritura Pública

Contrato Privado de Compraventa	Escritura Pública de Compraventa
Firmado solo entre comprador y vendedor.	Debe ser elevado a escritura pública en una notaría.
No se inscribe automáticamente en SUNARP.	Se inscribe en SUNARP y formaliza la transferencia de propiedad.
Es válido, pero puede generar disputas legales.	Da plena seguridad jurídica y protege contra terceros.

📌 Importante: Para inscribir la compra en SUNARP, es necesario elevar el contrato privado a escritura pública ante un notario.

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📌 3. Requisitos para Registrar la Compraventa en SUNARP

Para formalizar la venta y registrar el terreno a nombre del nuevo propietario, se deben presentar los siguientes documentos:

✔ Minuta de compraventa firmada por ambas partes.
✔ Escritura pública de compraventa (firmada ante notario).
✔ Formulario de solicitud de inscripción en SUNARP (lo proporciona la notaría).
✔ Copia del DNI del comprador y vendedor.
✔ Pago de derechos registrales en SUNARP (según el valor del terreno).
✔ Último recibo del Impuesto Predial y Arbitrios Municipales pagado.

📌 Nota: Si el terreno no está inscrito en SUNARP, primero se debe tramitar la independización y saneamiento del predio antes de inscribir la compraventa.

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📌 4. Pasos para Inscribir el Contrato de Compraventa en SUNARP

1️⃣ Redacción de la Minuta de Compraventa

• Ambas partes firman la minuta ante un notario, quien certifica la firma.

2️⃣ Elevación a Escritura Pública

• La minuta es llevada a escritura pública ante notario, quien valida la transacción.

3️⃣ Presentación de Documentos en SUNARP

• El notario presenta la escritura pública y documentos adicionales en la oficina de SUNARP.

4️⃣ Pago de Derechos Registrales

• Se realiza el pago correspondiente según el valor del terreno.

5️⃣ Evaluación y Registro

• SUNARP revisa la documentación y, si todo está en orden, inscribe la propiedad a nombre del nuevo dueño en un plazo de 7 a 10 días hábiles.

📌 Importante: Una vez registrada la compraventa, el comprador recibe la Partida Registral actualizada, que certifica su derecho de propiedad.

Preguntas Frecuentes sobre la Compraventa de Terrenos

A continuación, resolvemos las dudas más comunes sobre la compraventa de terrenos en Perú, incluyendo aspectos legales, impuestos y posibles problemas que pueden surgir en la transacción.

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1️⃣ ¿Es obligatorio registrar un contrato de compraventa de terreno en SUNARP?

No es obligatorio, pero es altamente recomendable. Registrar el contrato en SUNARP garantiza que la propiedad quede formalmente a nombre del comprador y evita que el vendedor pueda revender el mismo terreno a otra persona.

📌 Recomendación: Si el terreno está inscrito en Registros Públicos, formaliza la compra con una escritura pública y regístrala en SUNARP.

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2️⃣ ¿Qué pasa si compro un terreno sin título de propiedad?

Si un terreno no está inscrito en SUNARP, significa que el vendedor no tiene un título de propiedad formal. Comprar un terreno sin inscripción conlleva riesgos, como disputas legales o la imposibilidad de registrarlo en tu nombre.

✔ Verifica en SUNARP si el terreno tiene un título válido.
✔ Si el terreno no está inscrito, el vendedor debe tramitar la titulación antes de la venta.
✔ Evita comprar terrenos sin documentos que respalden la propiedad.

📌 Recomendación: Antes de comprar, solicita una copia literal de la partida registral en SUNARP para verificar que el terreno pertenece legalmente al vendedor.

3️⃣ ¿Cuánto se paga en impuestos por la compra de un terreno?

La compra de un terreno puede estar sujeta a los siguientes impuestos:

✔ Impuesto de Alcabala:

• Aplica si el terreno cuesta más de 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria).
• Se paga el 3 % del valor de la venta, excepto si el comprador es primer propietario del terreno.

✔ Impuesto Predial:

• Una vez registrado el terreno a nombre del comprador, este deberá pagar el impuesto predial anualmente en la municipalidad correspondiente.

📌 Recomendación: Antes de comprar, consulta en la municipalidad si hay impuestos pendientes sobre el terreno.

 

4️⃣ ¿Qué pasa si el terreno tiene cargas o gravámenes?

Un gravamen es una limitación legal sobre un terreno, como una hipoteca, embargo o litigio.

Si compras un terreno con gravámenes, podrías heredar problemas legales y no poder usarlo libremente.

✔ Antes de comprar, solicita una copia literal de la partida registral en SUNARP.
✔ Si el terreno tiene una hipoteca, el vendedor debe cancelarla antes de la venta.
✔ No compres terrenos con embargos o demandas legales en curso.

📌 Recomendación: Revisa siempre el estado legal del terreno antes de firmar cualquier contrato.

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5️⃣ ¿Qué hacer si el vendedor se niega a firmar la escritura pública?

Si el vendedor firmó un contrato de compraventa privado, pero luego se niega a elevarlo a escritura pública, el comprador puede:

✔ Enviar una carta notarial exigiendo la firma de la escritura pública.
✔ Solicitar la ejecución del contrato ante un juez si el documento tiene validez legal.
✔ En última instancia, demandar por incumplimiento contractual.

📌 Recomendación: Si el contrato no se inscribió en SUNARP, podrías enfrentar problemas para hacer valer tu derecho sobre el terreno.

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6️⃣ ¿Cómo verificar si un terreno tiene deudas municipales?

Antes de comprar un terreno, es importante verificar si tiene deudas por:

✔ Impuesto Predial (anual, se paga en la municipalidad).
✔ Arbitrios Municipales (servicios de limpieza, parques y serenazgo).

Para verificarlo, puedes solicitar un estado de cuenta en la municipalidad distrital donde se ubica el terreno.

📌 Recomendación: Asegúrate de que el vendedor pague cualquier deuda antes de firmar el contrato.

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7️⃣ ¿Cuánto tiempo tarda la inscripción de un terreno en SUNARP?

El proceso de inscripción puede tardar entre 7 y 15 días hábiles, dependiendo del tipo de trámite.

✔ Si el terreno ya está inscrito, la transferencia es rápida (7 a 10 días).
✔ Si el terreno no está inscrito, primero se debe realizar un proceso de saneamiento, que puede tardar varios meses.

📌 Recomendación: Antes de comprar, consulta en SUNARP cuánto demorará el trámite según la situación legal del terreno.

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8️⃣ ¿Se puede comprar un terreno a plazos?

Sí, el contrato puede establecer pagos en cuotas. En este caso:

✔ Se debe definir un cronograma de pagos detallado en el contrato.
✔ El vendedor puede retener la propiedad hasta que el comprador termine de pagar.
✔ Si el comprador deja de pagar, el vendedor puede recuperar el terreno, según lo estipulado en el contrato.

📌 Recomendación: Si compras a plazos, asegúrate de que el contrato especifique claramente las condiciones de pago y qué sucede en caso de incumplimiento.

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9️⃣ ¿Qué hacer si hay errores en el contrato de compraventa?

Si se detecta un error en el contrato (por ejemplo, un nombre mal escrito o una dirección incorrecta), se pueden tomar estas acciones:

✔ Si el contrato aún no se inscribió en SUNARP, las partes pueden firmar un documento de corrección ante notario.
✔ Si el contrato ya se registró, se debe solicitar una rectificación en SUNARP con prueba del error.

📌 Recomendación: Revisa detenidamente todos los datos del contrato antes de firmarlo.

Fuentes Oficiales y Legislación Aplicable

Para garantizar la validez y precisión de la información proporcionada, nos basamos en la normativa vigente en Perú. A continuación, listamos las principales leyes y entidades oficiales relacionadas con la compraventa de terrenos.

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📜 Código Civil Peruano – Regulación de la Compraventa

El Código Civil Peruano establece los principios generales de la compraventa de bienes inmuebles, incluyendo terrenos, en los artículos 1529 al 1683.

🔗 Consulta el Código Civil aquí:
https://spij.minjus.gob.pe/content/publicaciones_oficiales/img/Codigo-Civil.pdf

📌 Puntos Clave:
✔ El contrato de compraventa es un acuerdo bilateral y oneroso.
✔ El vendedor tiene la obligación de entregar el bien libre de cargas y gravámenes.
✔ Para que la venta tenga efectos legales plenos, debe formalizarse con escritura pública e inscribirse en SUNARP.

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📜 SUNARP – Registro de Propiedad Inmueble

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es la entidad encargada de inscribir y dar seguridad jurídica a las transferencias de terrenos y otros inmuebles en Perú.

🔗 Más información sobre el registro de propiedad en SUNARP:
🔗 SUNARP – Registro de Contratos

📌 Puntos Clave:
✔ Permite verificar si un terreno está registrado y libre de cargas.
✔ La inscripción en SUNARP es la única forma de garantizar el derecho de propiedad sobre un terreno.
✔ Se recomienda siempre elevar a escritura pública el contrato de compraventa para su registro formal.

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📜 SUNAT – Impuestos en la Compraventa de Terrenos

La Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) regula los impuestos aplicables a la transferencia de bienes inmuebles en Perú.

🔗 Más información sobre tributos e impuestos en SUNAT:
🔗 SUNAT – Impuesto a la Renta

📌 Puntos Clave:
✔ Impuesto de Alcabala: Aplica cuando el valor del terreno supera 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria). Se paga el 3 % del valor de la venta.
✔ Impuesto Predial: Se paga anualmente en la municipalidad correspondiente al distrito donde se ubica el terreno.
✔ Ganancia de Capital: Si el vendedor es una empresa o persona jurídica, debe tributar sobre la utilidad obtenida en la venta.

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📜 Ley N° 30313 – Ley de Regulación de Predios Rurales

Esta ley establece el procedimiento para la formalización de terrenos rurales, asegurando que puedan ser registrados correctamente en SUNARP.

🔗 Consulta la Ley N° 30313 aquí:
https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/193487-decreto-legislativo-n-1177

📌 Puntos Clave:
✔ Regula la compra, venta y titulación de terrenos rurales en Perú.
✔ Permite acceder a programas de formalización y titulación de predios en el Ministerio de Vivienda.
✔ Es fundamental para terrenos que no cuentan con título de propiedad en SUNARP.

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📜 INDECOPI – Protección al Consumidor en Operaciones Inmobiliarias

El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (INDECOPI) protege a los compradores frente a prácticas abusivas en la compraventa de inmuebles.

🔗 Más información sobre reclamos en INDECOPI:
https://www.indecopi.gob.pe/

📌 Puntos Clave:
✔ Protege a los compradores ante ventas fraudulentas o publicidad engañosa.
✔ Permite presentar denuncias contra empresas inmobiliarias o vendedores informales.
✔ Regula el uso de contratos abusivos en la compraventa de terrenos.

Descargo de responsabilidad

Los modelos de contrato de compraventa de terreno proporcionados en este artículo son referenciales y deben adaptarse a cada caso particular. No constituyen asesoría legal ni reemplazan la consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Antes de firmar un contrato de compraventa de terreno, se recomienda:
✔ Verificar en SUNARP que el terreno esté libre de cargas o gravámenes.
✔ Revisar que el vendedor tenga título de propiedad y documentos en regla.
✔ Firmar la escritura pública ante notario para que la venta tenga plena validez legal.

📌 IMPORTANTE: La compraventa de terrenos está regulada por el Código Civil Peruano y debe inscribirse en SUNARP para que el comprador adquiera la propiedad formalmente.