¿Qué es un Contrato de Arras y para qué sirve?
Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un bien —generalmente un inmueble— mediante el cual el comprador entrega una suma de dinero al vendedor como señal de compromiso para concretar la operación en una fecha posterior.
Este contrato funciona como una garantía bilateral: demuestra la intención de ambas partes de seguir adelante con la transacción y establece consecuencias si alguna de ellas incumple.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
El contrato de arras tiene principalmente dos funciones:
- Reservar el bien que se desea comprar (ej. una casa, terreno, departamento).
- Establecer penalidades en caso de que una de las partes decida no continuar con la compraventa.
Es muy útil cuando, por ejemplo, el comprador aún no cuenta con todos los documentos (como una aprobación de crédito hipotecario) o el vendedor necesita tiempo para sanear el inmueble.
¿Qué tipo de arras existen?
En el derecho peruano y en la práctica comercial, se reconocen tres tipos de arras:
1. Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio final. Si la venta se completa, ese monto se descuenta del total. Si se incumple, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o demandar daños y perjuicios.
2. Arras penitenciales (o de desistimiento)
Permiten que cualquiera de las partes se desista del contrato, pero con penalidad:
- Si el comprador desiste, pierde el dinero entregado.
- Si el vendedor se retira, debe devolver el doble de lo recibido.
Este tipo debe ser expresamente indicado en el contrato; si no se aclara, se asume que son confirmatorias.
3. Arras penales
Funcionan como cláusula penal. Es decir, si una parte no cumple, debe pagar el monto de la arras como penalización fija, sin necesidad de probar daño.
¿Qué debe contener un contrato de arras?
Aunque es un acuerdo preliminar, el contrato de arras debe redactarse con precisión. Algunos elementos clave son:
- Datos de ambas partes (nombres, DNI, domicilios).
- Descripción del bien (dirección, partida registral, medidas si aplica).
- Monto de las arras entregadas y forma de pago.
- Tipo de arras acordadas (confirmatorias, penitenciales o penales).
- Plazo máximo para celebrar la compraventa definitiva.
- Cláusulas de penalidad por incumplimiento.
- Firma de ambas partes.
Es recomendable firmarlo ante un notario para darle mayor fuerza legal y evitar conflictos.
¿El contrato de arras es obligatorio?
No es obligatorio por ley, pero es una práctica común y muy útil, sobre todo en operaciones inmobiliarias. Sirve como instrumento de seguridad jurídica, sobre todo cuando el contrato definitivo tomará tiempo en formalizarse.
¿Se puede demandar por incumplimiento del contrato de arras?
Sí. Si una de las partes incumple lo pactado, la otra puede:
- Exigir la firma del contrato de compraventa principal, si las arras eran confirmatorias.
- Quedarse con la penalidad, en caso de arras penitenciales o penales.
- Iniciar un proceso judicial de cumplimiento o de daños y perjuicios.
En todos los casos, es necesario contar con el contrato firmado y pruebas de la entrega del dinero (como un voucher o recibo firmado).
¿Qué pasa si no se especifica el tipo de arras?
Si no se indica expresamente el tipo de arras, la ley presume que son arras confirmatorias (artículo 1430 del Código Civil Peruano). Por lo tanto, no permiten desistirse del acuerdo sin consecuencias legales.
Fundamento legal en Perú
- Código Civil Peruano – Artículos 1430 y 1431
🔗 https://spij.minjus.gob.pe - Artículo 1430: Regula la figura de las arras como parte del precio y las consecuencias del incumplimiento.
- Artículo 1431: Establece que la entrega de una suma como arras permite considerar el contrato como celebrado si hay acuerdo sobre el precio y el bien.
Conclusión
Un contrato de arras es un mecanismo clave para proteger a ambas partes en una compraventa. Define claramente la voluntad de continuar con la operación y fija consecuencias en caso de arrepentimiento o incumplimiento.
Si vas a entregar o recibir dinero como señal de compra, lo más prudente es formalizar el contrato por escrito, especificando el tipo de arras, y contar con asesoría legal para evitar problemas.
Dr. Gian Carlo Vega Carrasco es abogado especializado en Derecho Corporativo, Derecho Laboral y Cumplimiento Normativo. Profesor universitario y consultor en organismos internacionales, cuenta con amplia experiencia en estructuración legal, regulación y prevención de la corrupción.
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